一、房租上涨带来的焦虑比房价上涨更明显
中国经济社会发展这几年，“高房价”一直是牵动全民神经的议题。随着今年多地限购政策被严格执行，落实房住不炒和租售并举，很多人曾预测房租上涨是一个必然趋势。百度指数趋势显示，关于“房租暴涨”的热度从八月份开始，起源于媒体对于自如和蛋壳两大中介平台竞价抢房源的报道。随后，各种新闻报道、自媒体文章铺天盖地的涌来，延长性话题经过扩散，“房租暴涨”和“隐形贫困人口”、“P2P暴雷”、“疫苗造假”、“不生二胎要交税”、“长租公寓爆仓”等事件一起，让人们的焦躁情绪在这三伏天里集体性爆发。
据统计，过去一年，在全国的一二线城市中，有13个城市房租涨幅超过20%。成都以30.98%的涨幅位列榜首，深圳紧随其后，涨幅高达29.68%，重庆、西安、天津、合肥等二线城市涨幅全线超越北上广，而北京和广州的涨幅也均超过20%。关于房价暴涨的主要原因有诸多讨论，多数声音将现状归咎于租房市场的垄断化趋势，长租公寓运营商们遭遇了重大的舆论危机，不仅惊动北京多个管理部门，人民日报也发表评论，表示应严控不良中介恶意“炒租”。
如今，舆论对到底“谁推高了房租”的讨论激战正酣，不承想，远在杭州的长租公寓运营企业鼎家科技突然宣布因经营不善，出现资金链断裂，目前已经被安排进入破产清算程序。
当长租房市场接连出现“竞价”、“爆仓”事件时，人们不禁质疑，这个关系到近2亿人口的租房市场，是否真的能造福于人，还是打算割大家的韭菜。
二、起底长租房市场
1. 租购并举政策促使长租房业务形成新风口
从2015年开始，从中央到地方都出台了多项鼓励租赁业务发展的政策，包括商业用房改租赁可以享受民水民电，给予住房租赁机构或个人税收优惠，推进REITS（房地产投资信托基金）的试点等。2017年，租售同权政策最先在广州开始实施，随后其他城市也开始实施起最新的租售同权政策。
业内人士认为，相关政策的出台，释放出我国住房租赁市场或将迎来黄金发展期的重大信号。万科董事长兼总裁郁亮表示，“购租并举”是建立我国房地产调控长效机制的重要举措，现在发展租赁市场是在“补课”，未来市场前景看好。清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，大力发展住房租赁市场，有利于完善我国房地产市场的基础性制度和长效机制，对促进住有所居目标的实现，具有重要意义。
2. 长租房未来发展空间大，吸引资本进入
除了政府对住房租赁的支持，企业对这块蛋糕的热情也空前高涨——住房租赁市场未来发展空间太诱人了。华平投资合伙人丁毅表示，现在中国的住房租赁市场规模接近1.5万亿元，未来几年还会继续增长，五年后甚至可能达到2万亿元。
在长租公寓领域还未出现垄断性龙头的局面下，所有的市场参与者都在竞速赛跑扩大管理规模，抢占市场份额的阶段。据58安居客房产研究院监测显示，截至今年3月，全国范围内长租公寓品牌达1200多家，房源规模逾200万间，主要集中在北京、上海、深圳、广州、杭州、成都等城市。这些区域的租房群体消费能力较高，是品牌化长租公寓的重点对象。截至目前，房企、房地产中介、连锁酒店、互联网创业公司均已涉足住宅租赁市场。
除此之外，金融和互联网巨头等其他新型主体也加入到这场“战役”当中。随着支付宝正式推出信用租房模式、中国银联与沈阳、武汉签署住房租赁服务平台合作协议、京东成为北京住房租赁市场支持平台合作方、建设银行深圳分行联合房企推出可租赁房源，开发了“按居贷”等20多项住房租赁金融产品……自带金融和互联网光环的行业巨头作为新兴力量进入住房租赁市场。
跟随行业巨头步伐，部分长租公寓运营企业也通过“租金贷”等方式向金融机构融资，并玩起了“拿房—出租—租金贷融资—再拿房”的游戏，规模快速扩张。此次这次“爆仓”事件中的鼎家科技，正是采用的这种经营模式。如今，与鼎家科技合作的P2P平台，因其已经为租客向鼎家垫付全额房屋租金，再按月向租客收取房租，与租客一起也成为了受害者。
三、住房租赁市场管理需要人工智能、区块链的参与
1. 智慧管理平台
尽管长租房市场存在乱像需要加强监管，然而政府支持智慧+住房租赁的决心不容置疑。
去年8月，杭州市房管局和阿里巴巴集团达成战略合作，杭州市将借助阿里的技术和资源，打造全国首个“智慧住房租赁平台”。公租房、商租房、开发企业自持房源、中介房源、个人出租房源全部都能纳入平台管理。该平台引入阿里人脸识别系统、淘宝评分体系、蚂蚁金服芝麻信用、阿里云大数据，让杭州人民从此过上“免押金”租房生活，率先进入信用租房时代。
杭州市房管部门相关人士透露，住建部等相关部委希望杭州发挥互联网创新城市的优势，将住房租赁平台打造成全国创新模式的标杆，产品化落地成熟后向全国推广。
2. 智慧公寓
事实上，居住作为建设智慧城市的应用层中的重要一项，其重要性不言而喻，互联网巨头纷纷入局，用自身技术优势让住房体验升级。
AI CITY价值链
2017年，腾讯与南京银城地产合作，打造了全国第一个腾讯智慧青年社交公寓。2018年，腾讯又将它的升级版“人工智能”公寓带到苏州，在苏州打造一款更具科技感的公寓。专注于线上、线下、社交、智能、互动、娱乐、共同兴趣等功能，打破传统公寓封闭、不安全、没有温度的特性，让居住者享受智能化居住空间，同时与邻里产生更多互动。运用物联网技术，腾讯云小微成为一个智能管家，可以与之对话，让它安排订餐、叫车；用微信远程即可启动家居设备，例如遥控摄像头查看情况，或者提前把空调打开，另外，还有智慧物业系统、人脸识别门禁等等。
智能公寓除了以上最基本的万物互联功能，还能够解决人口老龄化所带来的老人独居现象的问题。中国去年年底60岁以上老人占17.3%，据估计，2050年将会达到5亿。随着老龄化社会的到来，AI公寓可能会成为住宅必不可少的存在。
在这一点上，中国公司不妨借鉴一下国外的一些研究成果。比如，加州新创公司 Brain of Things 宣布正在加州 3 地开发“机器人家园”，这些公寓配有大量感测器和自动化灯具和电器，通过电脑服务器收集数据，使用机器学习算法构建行为模型，能够学习、适应居民的习惯和偏好。Brain of Things 的机器人家园配有约 20 个运动感测器，以及灯具、家电、娱乐系统、暖气和空调，连管道都是联网和自动化的，还有宠物专用的自动化监测和喂食系统。居住者可以使用开关，也可以使用语音命令或智能手机应用程序来控制。随着时间累积，公寓会学习一个人的偏好，并尝试预先提供服务。至于隐私问题，卧室里不会有感测器，且每个公寓收集的数据都不会离开建筑物。
如果这种公寓得到普及，或许老人们无需再进入令人排斥的养老院，只用在自己的家里安度晚年。
3. 区块链+公寓
除了AI+公寓外，区块链+公寓也能够帮助解决租房痛点。
今年2月，国内首个区块链租房应用平台在雄安新区上线，蚂蚁金服为其核心区块链技术的提供方。除此之外，中国建设银行、链家等机构参也与了这一租房模式的建设。
雄安“1+1+1”的房屋租赁管理平台模式主要由三大子平台构成，包括租房租赁管理平台、诚信积分系统、区块链统一平台。在这个平台上，挂牌房源信息，房东房客的身份信息、房屋租赁合同信息等，将得到多方验证，不得篡改。另外，该平台并不向公众开放，而是作为一种内部的管理平台。
今年2月10日，河北雄安新区管委会召开研讨会，以住房租赁积分为切入点，探讨住房租赁管理新模式。这意味着在雄安新区，个人将拥有属于自己的租房诚信账户，记录个人租房相关信息。在此基础上，政府进一步引入创新的租房积分规则体系，勾勒出个人在租房领域获得的积分，从而为公共房屋资源分配、社会治理提供坚实的参考依据。
有理由相信，无论是杭州还是雄安新区，这种新型住房租赁管理模式如若成功，将来必会席卷全国。
四、居住升级的公寓目前解决不了租房最大的痛点
目前，无论是从政府城市建设规划、还是企业平台宣传，往往都是积极向上、充满情怀、令人畅享美好的居家生活。智能、便捷、安全、以人为本的住宅固然令人神往，遗憾的是广大群众负担不起。当前最大的矛盾，是人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。
长租房平台将旧房焕然一新、换上设计时髦的家具、配备管家和保洁服务、甚至着力打造智能化一体公寓时，或许没有想到宣扬了多年的“消费升级”在今年突然变成了“消费降级”。在居民房贷、车贷等贷款负债率变高、经济下行、收入降低后，房租暴涨、某些长租平台恶性竞价、垄断市场的行为必然会引起民怨。
长租公寓的出现，在某种程度上帮助了一部分租房者过上了舒适的生活，但也让一部分人在找房、租房的道路上越走越难。还是那句老话，租房子是用来住的。各品牌花俏的“说辞”，或者有些是说给资本市场听的，对于更多的租客们而言，他们最希望的是能够花合理的钱，获得最有性价比的居家生活而已。
